[경매] 등기부 권리분석

경매의 진행

1. 경매신청

2. 경매개시결정

3. 현황조사명령 -> 보통 2명이 팀(경매직원, 감정평가사)

4. 감정평가

5. 통지 및 최저매각가 결정

6. 권리신고 및 배당요구신청

7. 매각기일 공고

8. 입찰실시

9. 매각결정기일 & 즉시항고기간

10. 매각 대금 납부(잔금납부)

11. 등기이전

12. 배당기일

13. 인도 명령 발령

 

등기부 권리분석

 

권리분석의 개념 : 등기부상 권리권자들의 순위계산 (인수주의, 소멸주의, 물권과 채권)

 

표제부 : 부동산의 상황, 토지의 소유권, 지번, 지목, 평수 등 건물에 소유지, 종류, 구조, 건평 등 및 변경사항기재, 등기순서등을 기재한다

갑구 : 소유권에 관한 권리(압류 가압류 가처분 가등기 경매개시결정등기 등)

을구 : 소유권 이외의 권리(근저당, 전세권, 임차권등기, 지상권, 지역권) 주등기, 부기등기

          갑구/을구의 권리, 순위, 접수일자, 등록번호의 순서로 진행된다.

 

인수주의/소멸주의

'민사집행법 제 91조' 매각부동산의 대항할 수 없는 모든 저당권은 매각으로 소멸된다

 

부동산 소유주 ->  낙찰자

           소멸주의   인수주의

 

경매에는 강제경매와 임의경매가 있다

 

 

공시 - 등기, 등록(등기부등본)

- 소유권, 지역권, 지상권, 전세권, 임차권(임대계약), (가)압류, (근)저당, 가처분  >> 배당

 

 

특별우선채권(초합리적)

- 0순위이다

- 시간, 순서를 무시하고 먼저 배당

 

채권간의 배당 순위

1순위 : 경매비용                                      -> 감정평가사 등 고용비용

 

2순위 : 필요비, 유익비, 상환되는 청구채권(민법상)                 

-> 필요비 : 샷시등 수리, 임차인이 수리한 보일러 등

-> 유익비 : 공사해서 집값이 오른 경우

 

3순위 : 소액보험금 중 일정액(주택, 상가건물 임대차보호법상), 임금채권(근로기준법상)   

-> 근로복지공단이면 한번 더 확인할것. 3개월치를 먼저 주고 나머지는 후순위로 밀림

 

4순위 : 국세, 지방세중 당해세(재산세, 종부세, 증여세, 상속세)

 

5순위 : 일반우선채권 - (근)저당권, 낙찰로 소멸하는 등기된 전세권, 담보가등기권, 등기된 주택임차권, 확정일자, 압류등기 한 조세(압류등기일, 납부고지서 발송일, 신고납부 만료일이 효력발생일이다)

 

조세 : 국가가 대가없이 강제획득하는 수입

 

6순위 : 일반채권 - 후순위, 다른 일반채권과 동순위로 안분배당 받아야 함

 

* 소액임차인이어도 배당 종기일 안에 배당신청하지 않으면 일반 채권으로 밀린다

 

일반채권(비합리적)

- 시간과 순서를 무시한다

- 개인간의 신용에 의해 발생한 채권

 

1순위 근저당 2순위 근저당 3순위 전세권 4순위 가압류채권 5순위 근저당 - 이면 4순위(가압류채권)가 맨 뒤로 밀린다.

물권은 항상 채권보다 앞서기 때문이다

 

 

말소기준권리(등기) - 등기부등본은 주소로 1000원이면 등기를 뗄 수 있다.

사전인지 -> 위험

사회적 약속인 공시를 했음애도 불구하고 확인하지 않으면 법적인 보호를 받지 못한다

- 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매신청등기, 배당요구한 전세권등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체중 시간적으로 가장 앞선 등기를 뜻한다.

 

# 말소기준등기보다 앞선 순위, 선순위 인수 후순위 소멸

 

 

임차인 권리분석

대항력 : 성립한 권리관계에서 타인에게 주장할 수 있는 힘

 

대항력 발생시점

1) 전입일 - 주택을 임차한 후 해당 주민센터에 전입신고를 한 익일 0시부터 효력발생

2) 확정일자 - 배당 순서를 결정하는 기준 (권리의 순위 결정)

3) 배당요구일 - 경매개시결정 전 해당 물건의 채권자에게 법원으로 배당신청 (배당 요구해야 돌려준다)

 

- 전입일이 말소기준등기보다 우선이고, 확정, 배당 요구시 낙찰금을 우선배당함

- 전입일이 말소기준등기보다 우선이지만 확정일이 후순이면 낙찰금의 배당 후 남은 보증금 전액 낙찰자 인수

- 전입일이 말소기준등기보다 우선이고, 확정 x, 배당요구 x일 경우, 낙찰자는 보증금 전액 인수

전입일	확정일	배당요구	인수여부
O	O	O	잔액인수
O	O(후순위)	X	잔액인수
O	X	X	잔액인수
X(대항력 없는 후순위)	O	O	소멸
X(대항력 없는 후순위)	X	O	소멸
X(대항력 없는 후순위)	X	X	소멸

* 임차인의 배당과 인수되는 보증금

1) 임차인은 반드시 배당요구를 하여야 배당이 된다

2) 대항력 있는 임차인이 배당요구 하였으나, 전액배당 받지 못한경우

3) 대금 납부 전에 선순위 근저당권의 소멸로 보증금이 매수인에게 인수되는 경우

4) 대항력 있는 임차인이 전세권도 설정한 경우

5) 대항력 있는 임차인이 근저당권 설정 후 보증금을 증액한 경우

 

 

 

* 가압류는 채권이다

* 갑구 을구는 시간순서가 섞여있을 수 있으므로 짜맞추며 봐야한다.

* 소액임차인 말소기준기간 시점의 임대차보호법을 확인해야한다. 

* 대지평수 14평 이상이 재건축 가능성이 높다.