[부동산] 대한민국 재개발 재건축지도(저 아임해피) 요약 1/2

 

출간 2개월 가량되는 따끈한 신책이다.

 

아침에 눈을 뜨자마자 접한 뉴스기사가 '사업시행인가'에 대한 취소 소송이 취소처분이 났다는 글이었고

 

뭔가 돈냄새가 흐른다는 느낌에 무작정 프로세스를 이해하고자 읽기 시작했다.

 

 

 

지금부터 읽은 내용을 간략하게 요약하고자 한다.

 

사실,

 

보통의 사람들은 재개발과 재건축마저 이해하기 너무 어려운 경우가 있다

 

무슨말인지 모르겠다면 세부내용은 지나가도 좋다. 굵은 글씨만 읽고 넘어가자

 

재건축 : 낡은아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는다(눈, 코수술)
        주체가 주민 -> 지자체로 상향식. 주민들의 의사가 모여 진행되므로 진척속도가 재개발보다 빠르다
        안전진단 통과해야 충족
        세입자대책 없음
        30년째부터. 초과이익환수(조합설립추진위원회 승인일로부터 입주시 공시가격 기준으로 계산)


재개발  : 빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짓는 사업이다(양악수술)
        주체가 지자체 -> 주민으로 하향식. 동의하지 않는 주민들이 있을 수 있으므로 재건축보다 속도가 느리다
        노후도, 접도율 충족
        세입자 주거이전비나 영업보상비(상가세입자) 있음
        무허가건물도 조합원자격 인정하지만 조합에 확인해볼것

 

 

책에서는 우선 한문장을 기억하라고 한다

조합이 사업을 관리한다

 

 

재건축의 절차를 크게 나누면 다음과 같다

 

재건축 절차 다섯단계

1 정비구역 지정 -> 2 조합설립인가 -> 3 사업시행인가 -> 4 관리처분인가 -> 5 일반분양

 

이를 더 세분화 하면 다음과 같다.

 

정비기본계획수립    >    (재건축)안전진단    >    정비구역지정    >    조합설립추진위원회    >    조합설립인가    >    시공사선정    >    건축심의    >    사업시행인가    >    종전자산평가(감정평가)    >    조합원분양    >    관리처분인가    >    이주 및 철거    >    일반분양    >    준공 및 조합 청산

 

 

이제 이 절차를 하나하나씩 뜯어보도록 하겠다.

이해하기 어렵다면 스크롤을 내려 요약만 확인해도 좋다.

 

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정비기본계획수립

재개발 : 보통 재개발의 신호탄은 위에서 언급했듯이 지자체에서 쏘아올리는 경우가 많다.  ex) 2030 **시 도시주거환경정비 기본계획

Or 재개발구역이 구역지정요건(면적, 노후도 등)을 충족해 입주민들의 60% 이상 동의로 주민제안>지자체심사 >정비구역

주민공람을 올려 주민들에게 해당지역을 재개발 구역으로 지정해도 될지 묻는 것이 절차이다.

 

주민공람 : 이곳을 재건축재개발 구역으로 지정해도 될까요? 주민에게 묻는 공고문

도시정비사업 추진현황 : 도청 등 각 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있다

 

안전진단(재건축)

재건축은 안전진단까지 통과해야하며 안전진단통과는 곧 대형호재라고 보아도 무방하다

 

정비구역

선을그었다고 표현

 

조합설립

소유자의 4분의 3이상 동의필요. 조합이 설립되지 않았으므로 구역이 증발하듯 해제될 수도 있다.

투자금 적으나 리스크 크고 오래걸릴 수 있다

 

용적률

(주거) 1종<2종<3종<준주거

(상업) 일반 <중심

등기부등본에 표시된 대지면적은 클수록 수익률이 좋다.

 

조합설립인가

조합설립시 필요한 주민 동의율

재건축 : 토지등소유자 3/4이상& 동별 구분소유자 1/2 이상 & 토지 면적의 3/4 이상 동의

재개발: 토지등소유자 3/4 이상 & 토지면적 1/2이상동의

 

• 반대자는 기존 건물토지를 매도하거나 현금청산
• 조합설립인가가 나오면 추진위원회는 30일안에 법인등기를 내고 정식으로 조합설립
• 투기과열지구에서 재건축단지는 ‘조합원지위양도금지’발동 주의 -> 관리처분인가이후 매수자는 조합원분양권이 이양되지 않음

 

시공사선정 

1군시공사에서 입찰에 참여한다면 해당구역에서 일정규모 이상의 수익을 예상한다는 뜻이므로 사업성 분석은 끝난것이나 다름없다

Ex) 아크로(대림), 써밋(푸르지오), 디에이치(현대), 르엘(롯데캐슬) 등

컨소시엄도 가능(여러 기업이 공동출자로 함께 건설)

Ex) 대우건설+현대건설+SK건설 공동시공 등

 

건축심의

새아파트가 도시미관을 어떻게 향상시키고 공공성을 확보할수있는지 각 지자체에서 따져보는 단계

4년이 걸리기도 함, 층수제한

건축심의 통과는 사업시행인가가 임박했음을 알리는 대형호재

 

사업시행인가 

- 새로지을 아파트의 조감도를 그리는 과정

• 층수와 세대수등 건축계획을 세우면 조합원분양, 일반분양, 임대주택 물량이 나눠지는데 이에 따라 총사업비, 조합원 분양가 계산이 가능(평균값). 최종분양가와 차이는 있지만 추가부담비용이 본인에게 합당한 수준인지 가늠 가능
• 재건축,재개발 사업이 무산될 가능성이 현저히 낮음
• 매수매도가 가장 빈번히 일어나는 타이밍
• 시간 많이 안쏟고 새아파트 확신을 갖고 싶으면 투자
• 서울은 사업시행인가 이후에 시공사선정

 

타 법령에 의한 심의 및 평가 등(건축심의 등) -> 사업시행계획 수립 -> 사헙시행인가신청(조합->시,군,구청장) -> 공람 공고 및 의견 청추(시,군,구청장, 30일이상) -> 사업시행인가(시,군,구청장) -> 사업시행인가 고시(시,군,구청장) -> 시공사 선정(서울) -> 감정평가 -> 조합원분양 신청

 

종전자산평가(감정평가)

• 현재 시점의 부동산 가치 평가(감정평가사). 두업체의 평균
• 부동산상승시장에서 매도자의 가격 책정에 거품이 낀 경우 감정평가 직후 기대심리 하락으로 가격 조정이 일어나기도 한다. 

 

조합원분양

사업시행인가 고시이후 60일이내 완료해야함

평형을 신청하는 단계. 감정평가액 순으로 평형을 선택해서 비선호타입을 노리는 것도 방법

 

관리처분인가

조합원분양신청의 마지막날로 사업의 규모 확정. 감정평가액 총액 결정

• 조합원의 물건이 ‘권리’상태인 ‘입주권’으로 바뀜
• 조합원은 이 시점에서 재당첨제한 대상자가된다.
• 관리처분인가는 잘 나옴

 

관리처분계획수립일(조합원분양 신청 마지막날) > 종전자산 및 평균 부담금 통지 > 관리처분계획 총회 및 공람 > 관리처분계획인가 신청 > 관리처분인가

 

이주 및 철거 

안내문,홍보물 숙지 > 이주계획서 제출 > 이주확정신고서 제출 > 퇴거 준비(공과금 등 정산) > 퇴거 > 이주비 수령 > 전입신고

 

입주권 : 재건축,재개발 조합원에게서 나온 권리

분양권 : 일반 분양에 성공한 청약 당첨자에게서 나온 권리

 

현금여력이 없는 다주택자 소유자들이 세입자를 내보내기 위해 물건이 나오기도 한다.

“ 사장님, 이주가 언제부터지요? 이주비 대출을 받지 못하는 다주택자 물건이 있으면 바로 연락해주세요”

 

동.호수 추첨을 마치면 ‘입주권’이 된다

 

준공 및 조합청산

소유권 이전등기

 

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내용을 읽어보니 복잡하다고?

 

정확하다.

 

매우 복잡하고 무슨 내용인지 읽어보아도 어렵다.

 

 

 

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내용요약

 

절차가 진행될수록 주식의 우상향하는 그래프처럼 금액은 계속 오른다.

 

초반부일수록 금액은 저렴하지만 시간이 오래걸리고 후반부로 갈수록 투입되는 시간은 줄어들지만 금액이 많이 들어간다.

 

이 중에서도 가격이 급격하게 오르는 진입타이밍을 살펴보겠다.

정비기본계획수립 > (재건축)안전진단 > 정비구역지정 > 조합설립추진위원회 > 조합설립인가 > 시공사선정 > 건축심의 > 사업시행인가 > 종전자산평가(감정평가) > 조합원분양 > 관리처분인가 > 이주 및 철거 > 일반분양 > 준공 및 조합 청산

 

안전진단

대형호재. 다만 이후에 진행되는 조합설립추진위원회에서 흐지부지되는 경우가 있을수 있으니 조심

 

조합설립추진위원회

리스크가 크다. 소유자의 3/4이상이 동의를 해야하는데 원활하지 못하면 해제될수도 있음. 

 

건축심의

대형호재. 통과하면 사업시행인가가 임박했음을 알리는 셈이다.

 

사업시행인가

재건축,재개발 사업이 무산될 가능성이 현저히 낮고 매수매도가 가장 빈번히 일어나는 타이밍이다. 대부분의 강사분들도 사업시행인가 전후가 투자하기 좋은 타이밍이라고 한다. 문제없이 진행되었다고 가정했 을때 약 3년이면 새아파트를 만날 수 있다.

 

감정평가

사업시행인가 시기까지 가격이 무섭게 치솟았다면 감정평가 직후를 노려보아도 괜찮다. 실망매도가 나와 거품이 빠져 기존보다 저렴하게 구매 가능한 타이밍이기도 하다.

 

이 이후는 이미 오를대로 올라 안전마진 확보가 어렵다. 물론 개인적 의견이다.

 

 

 

 

 

위 내용을 이해하는데 머리가 나빠 꼬박 하루가 걸렸고 지금도 안전마진에 대해서 완벽하게 계산하지는 못한다

 

 

 

부동산 중개업자는 지적도를 보고 구역 내의 집 하나하나 토지 면적을 계산해서

 

예상 감정가를 만들어내기도 하던데 좀 더 수월한 방법을 연구해 볼 방법이다;;

 

 

 

위의 내용만 대략적으로 보고 어떤 절차가 있는지만 이해한다면

 

이후 이런 신문기사를 보았을때 진입하기 좋은 시점인지 한눈에 들어올 것이라고 본다.

 

 

건투를 빈다.